Ledermann

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08. Feb. 2012
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Noch vor vier Jahren bewertete Ledermann Immobilien ihre Häuser mit rund 200 Millionen Franken. Mitunter dank Neubewertungen ist das Portefeuille auf 626 Millionen angewachsen.

Urs Ledermann hat es wieder geschafft: In der Immobilienszene war seine Ankündigung, die Ledermann Immobilien AG an die Börse bringen zu wollen, das Thema der Woche. Man kennt ihn. Mit 60 Liegenschaften, vor allem im Zürcher Trendquartier Seefeld, gehört er zu den grösseren Einzelmasken im Immobiliengeschäft. Er gilt als aggressiv, ihm wird eine gute Nase nachgesagt. Mit nichts gestartet hat er sich dank geschickter Deals ein Vermögen zusammengebaut. Ledermanns Firma mit gerade mal 15 Angestellten besitzt nach eigenen Angaben Häuser im Wert von 626 Millionen Franken.

Doch der geplante Börsengang wirft Fragen auf: Weshalb muss sich Ledermann, der bisher immer stolz auf seine Unabhängigkeit war, an der Börse Kapital beschaffen? Bis 130 Millionen Franken sollen durch die Ausgabe neuer Aktien in die Firma fliessen. In der Branche wird spekuliert, die Eigenkapitaldecke der Gesellschaft sei zu dünn geworden und die Banken hätten entweder weitere Sicherheiten oder einen Abbau der Kredite verlangt. Geschäftsführer Michael Müller streitet dies ab. Man sei mit rund 30 Prozent Eigenkapital gut ausgestattet und wolle das Geld mit Blick auf künftige Investitionen aufnehmen.

Doch die 30 Prozent sind relativ. Erstens legt die Ledermann Immobilien AG auch auf mehrmalige Bitte keinen Geschäftsbericht vor, und zweitens steht und fällt das Eigenkapital mit der Immobilienbewertung. Und diese befindet sich auf Höchstkurs. Die 626 Millionen Franken basierten auf einer aktuellen Bewertung des Beratungsunternehmens Wüest und Partner, sagt Müller. Und somit auf einem Preisniveau, das von Analysten – unter anderem bei der UBS – als zu hoch eingeschätzt wird.

Die letzten harten Zahlen über die Ledermann Immobilien AG stammen aus dem Jahr 2009, als Besitzer Ledermann verschiedene private Beteiligungen in der heutigen Gesellschaft zusammenführte. Eine interne Bilanz wies damals Vermögenswerte von 205 Millionen Franken aus bei einer Eigenkapitalquote von 3 Prozent. Müller verweist auf stille Reserven: Schon damals hätte die Firma zu Marktwerten rund 30 Prozent Eigenkapital gehabt, was einen Immobilienwert von rund 290 Millionen Franken bedeutet. Ledermann hätte sein Portefeuille demnach in vier Jahren gut verdoppelt.

Die Bewertung wird auch von Experten als Knackpunkt bezeichnet. Rolf Frey, Immobilienspezialist der Zürcher Bank Maerki Baumann, verweist darauf, dass mit einer so marktnahen Bewertung keine Reserven vorhanden seien. Bei einem Rückgang der Immobilienpreise schlage sich dies direkt auf Gewinn und Eigenkapital durch. Dies im Gegensatz zu den meisten Immobilienfonds, die mit ihren Bewertungen meist etwas unter den Marktpreisen lägen.

Frey sieht für Anleger vor allem ein Risiko: das Zinsniveau. Ein Ansteigen der Zinsen, das gemeinhin erwartet wird, mache die Anlage in Immobiliengesellschaften unattraktiver, was sich negativ auf den Kurs auswirken könne.

Bereits lässt sich dieser Effekt beobachten: Als die Zinsen für Bundesobligationen im Mai zu steigen begannen, gaben die Aktienkurse der kotierten Immobiliengesellschaften deutlich nach (siehe Grafik). Dies im Gegensatz zu reinen Immobilienfonds, die sich besser hielten. Fonds haben gegenüber Immobiliengesellschaften zudem einen gewichtigen Vorteil: Anleger können Anteile an den Fonds zurückgeben, wenn sie aussteigen wollen. Bei Aktiengesellschaften brauchen sie hingegen einen Käufer, und das kann bei kleinen Gesellschaften schnell schwierig werden.

Letztlich müsse man ein Investment vom Ausgabepreis abhängig machen, sagt Frey. Zu hoch dürfe der nicht sein, denn noch immer drängen viele Immobilientitel an den Markt, auch in Form von neuen oder aufgestockten Fonds. Frey schätzt deren Volumen auf weit über eine Milliarde Franken im zweiten Halbjahr 2013.

Noch vor kurzem hielt Ledermann übrigens wenig von einer Expansion, im Gegenteil: In Protokoll einer Strategiesitzung vom Januar 2012 heisst es wörtlich: «Der Verwaltungsrat teilt die Meinung, dass es zum heutigen Zeitpunkt richtig ist, eine Konsolidierungsphase einzuleiten, das heisst keine Zukäufe mehr zu tätigen mit Ausnahme von Arrondierungsopportunitäten.» Offenbar wurde dieser Entscheid ein halbes Jahr später rückgängig gemacht. Die Folge dürfte der Beschluss zum Börsengang gewesen sein.

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http://www.sonntagonline.ch/ressort/wirtschaft/3217/
Meine Meinung zum Immomarkt Schweiz kennt man ja, darum werde ich diese Aktie sicher nicht anfassen momentan :)

 
Ab dem 8. Oktober wird das Segment der Immobilienaktien an der Schweizer Börse um einen Titel erweitert, obwohl sich das Umfeld für diese Branche in den letzten Wochen etwas eingetrübt hat. Die langfristigen Zinsen haben sich deutlich verteuert, was zu teureren Konditionen für Hypotheken geführt hat. Gleichzeitig hat der Immobiliensektor seit Mai Kursverluste erlitten. Michael Müller, CEO des Börsenneulings Ledermann, ist dennoch überzeugt, dass der Zeitpunkt für eine Erstnotierung ideal ist. "Unser Unternehmen ist fit für die Börse, und das Marktumfeld zeigt sich in robuster Verfassung", sagt Müller im cash-Video-Interview. Derzeit läuft die Zeichnungsfrist für die Aktien, die in einer Bandbreite von 89 bis 103 Franken angeboten werden. Geplant ist, mit dem Börsengang bis zu 130 Millionen Franken aufzunehmen. Der Freefloat, also die Anzahl frei handelbarer Aktien, dürfte zwischen 38 und 41 Prozent betragen.Schon heute ist klar, dass die Ledermann-Aktie keine Dividendenperle wird. Angestrebt wird zwar eine Ausschüttung von über 80 Prozent des Jahresgewinns. Was sich nach viel anhört, ist unter dem Strich im Immobiliensegment unterdurchschnittlich. In diesem Jahr betrug die Gewinnausschüttung bei den meisten Immobilienfirmen 90 bis 100 Prozent. Zu Beginn strebt Ledermann Immobilien eine Dividendenrendite von knapp unter 3 Prozent an. Mittelfristig soll diese auf 3,5 bis 4 Prozent steigen, wie Müller im Video-Interview sagt. Erster Börsengang seit elf MonatenLedermann Immobilien ist für den ersten Börsengang seit elf Monaten verantwortlich. Im letzten November hatte die damalige EFG Financial Products, die inzwischen in Leonteq umbenannt wurde, das Listing gewagt. Seither ist die Nachfrage nach einer Börsenkotierung trotz idealem Umfeld an den Finanzmärkten gering geblieben. Angesichts der tiefen Zinsen bevorzugen viele Unternehmen, Geld nicht über einen Börsengang, sondern andersweitig am Kapitalmarkt aufzunehmen. Diese - und weitere Optionen - hatte Ledermann nach Aussagen von Müller ebenfalls geprüft. Schliesslich habe man einem Börsengang aber den Vorzug gegeben. Mit dem Emissionserlös will Ledermann das Eigenkapital stärken und mehr Flexibilität erhalten, um künftig Liegenschaften zu erwerben, die bis heute für das Unternehmen nicht erschwinglich waren. "Haltlose Spekulationen"Spekulationen, wonach Ledermann Immobilien zunehmend Mühe bekundete, von Banken Kredite zu erhalten, bezeichnet Müller als haltlos. "Wir konnten sämtliche Projekte problemlos finanzieren", sagt der CEO. Auch Gründer, Mehrheitsaktionär und Verwaltungsratspräsident Urs Ledermann bestreitet, dass von Bankenseite der Börsengang forciert worden sei. "Es gab von keiner Seite Druck", sagte er gegenüber den Medien. "Wir haben uns bewusst für diesen Schritt entschieden."Das Portfolio der Gesellschaft umfasst 60 Liegenschaften in und um die Stadt Zürich mit einem Gesamtwert von 626 Millionen Franken. Damit liegt Ledermann im Mittelfeld der kotierten Immobiliengesellschaften. Der Mietertag belaufe sich auf 20,25 Millionen Franken. Das Unternehmen bezeichnet sein Geschäftsmodell als einzigartig, weil ausschliesslich qualitativ gute und substanzbewahrende Liegenschaften bewirtschaftet würden. Das Gros der Liegenschaften befindet sich im hochpreisigen Zürcher Stadtteil Seefeld. Der Börsengang mag für institutionelle Investoren, die einen grösseren Anlagebedarf im Immobilienbereich haben, als Beimischung interessant sein. Privatinvestoren sind aus Risikoüberlegungen jedoch gut beraten, sich nicht an der Aktienzeichnung zu beteiligen. Sollte der Emissionspreis am oberen Ende der Spanne ausfallen, dürfte zumindest kurzfristig das Kurspotenzial sehr beschränkt bleiben.
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Zur Erinnerung vom Beitrag oben:"Noch vor vier Jahren bewertete Ledermann Immobilien ihre Häuser mit rund 200 Millionen Franken. Mitunter dank Neubewertungen ist das Portefeuille auf 626 Millionen angewachsen."Wie Peach Property etc. könnte diese Firma bzw. deren Aktionäre in ein paar Jahren böse auf die Welt kommen wenn es kracht am Schweizer Immo-Markt. Die haben das IPO-Fenster gerade noch erwischt meiner Meinung...Seefeld ist zudem ein grosses Klumpenrisiko.
 
(Reuters) - Real estate firm Ledermann Immobilien (IPO-LLIM.S) is seeking to raise 130 million Swiss francs ($142.72 million) in an initial public offering to fund project plans and acquire new properties.The Zurich-based company will sell shares between 89 and 103 francs from Thursday until Oct. 7.Ledermann which will have a free float to roughly 40 percent after the listing, posted rental income of 20.25 million france last year but net profit of 21.17 million francs which was flattered by the sale of properties and revaluations following a surge in housing prices in Switzerland.
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http://uk.reuters.com/article/2013/09/2 ... B620130926
 
Möglicherweise hat ihn UBS davor gewarnt dass er in zwei Jahren vor Gericht landen könnte. Begründung: NAV Werte die sich im Nachhinein als massiv zu hoch erweisen.

 
Statt die Börsenglocke zu läuten, muss der Ledermann-CEO nun den vorläufigen Abbruch der Übung erklären. Der Wortlaut lässt indes erahnen, dass es keinen zweiten Versuch geben dürfte. Zwar sagt Müller, man halte sich «alle Optionen offen». Warum die Lage in ein paar Tagen oder Wochen anders sein sollte, dafür gibt es aber keine schlüssigen Gründe. An der Firmenbewertung oder sonstigen Faktoren dürften sich keine grundlegenden Änderungen ergeben. «Der IPO-Markt funktioniert digital», sagt ein Investmentbanker, mit dem sich Tagesanzeiger.ch/Newsnet unterhalten hat. Statt nach oben haben die möglichen Käufer in den vergangenen Tagen den Daumen nach unten gehalten.

Wenig liquider Titel

Eigentlich wäre die derzeitige Stimmung günstig für Börsengänge. So kündigte in den vergangenen Tagen die GE Money Bank ihren IPO an, ein möglicher Termin steht bereits im Oktober. Die Thurgauer Kantonalbank wird im ersten Halbjahr 2014 an die Börse gehen, der auf Präzisionsteile und Befestigungstechnik spezialisierte SFS-Konzern soll nächstes Jahr folgen. Die aktuelle Budgetkrise in den USA konnte der Börsenstimmung bislang kaum etwas anhaben. In der Schweiz liegt der breit gefasste SPI-Börsenindex mit 7475 Punkten nur leicht unter dem Maximum von 7890 Punkten im Mai.

Dass die Ledermann Immobilien von diesem Umfeld nicht profitieren können, dürfte mit drei Gründen zusammenhängen. Erstens ist die von VR-Präsident und Besitzer Urs Ledermann gesteuerte Firma eine «kleine» Börsenstory. 1,2 Millionen Aktien hätte man den Anlegern verkaufen und damit rund 130 Millionen Franken einnehmen wollen; damit hätte Ledermann gesamthaft gut 300 Millionen Franken Börsenwert erreicht. Im über 200 Mitglieder starken SPI-Index befände sich Ledermann damit im hinteren Drittel. Handelsdaten anderer Gesellschaften zeigen, dass die Liquidität solcher Papiere eher begrenzt ist – besonders für Grossanleger ein Problem.

Institutionelle wollten kaufen

Hinzu kommt zweitens, dass der «Immobilienkönig vom Seefeld» seinen Anlegern zwar ein solides, aber regional nicht diversifiziertes Liegenschaftenportfolio anbieten kann. Aus Investorensicht ist diese geringe Diversifizierung ein Minuspunkt. Drittens verdient Ledermann mit seinen Wohnliegenschaften vergleichsweise wenig Geld. Auf den angebotenen Durchschnittspreis von 96 Franken hätten Aktienkäufer eine Rendite von 3,3 erwarten können, davon wären 1,5 Prozent in Form von Dividenden ausgeschüttet worden, wie «Finanz und Wirtschaft» berechnete. Besonders attraktiv ist dies nicht, zumal auch die Immobilienbewertung kaum Fantasien nach oben zulässt.

Wie Ledermann-Chef Müller sagt, sei die Nachfrage von institutionellen Anlegern und Immobilieninvestoren zufriedenstellend gewesen. Die Aussage deckt sich mit Einschätzungen aus der Branche, wonach die gebotene Beteiligung als Anlageprodukt grundsätzlich in Ordnung ist. «Mehrfamilienhäuser-Anlagen werden zu vergleichbaren Renditen verkauft», sagt ein Geschäftsführer einer Immobilienagentur im Raum Zürich. Einem anderen Branchenkenner zufolge gilt das Seefeld nach wie vor als attraktiver Investitionsstandort: Zwar sei auch dort eine Verlangsamung der Preissteigerungen zu beobachten, aber von erwarteten Preisrückgängen könne keine Rede sein.

Schlicht keine Börsenstory

Möglich, dass den Anlegern noch immer die Erinnerung an Peach Property in den Knochen steckt. Die Immobiliengesellschaft kam im Herbst 2010 an die Börse und hat seither knapp 70 Prozent auf ihren Aktien verloren. Eine Gewinnwarnung von letzter Woche, wonach Projekte in Berlin höhere Kosten verursachen und Peach Property 2013 einen Verlust erwartet, liess die Aktie heute auf ein historisches Tief sinken. Titel wie Swiss Finance & Property entwickelten sich in der Vergangenheit weniger dramatisch, allerdings verzeichneten die Aktien auch keinen Wertzuwachs.

Einem Marktkenner zufolge war Ledermann schlicht kein geeigneter Börsenkandidat. Das eingenommene Geld hätte in «qualitatives Wachstum» und zur Stärkung der Bilanz investiert werden sollen – was gleichzeitig grosse Sprünge ausschliesst. Warum die beteiligten Banken den Verkaufsvorgang dennoch in die Wege leiteten und Urs Ledermann nicht vom IPO abrieten, bleibt offen. Den Lead beim sogenannten Bookrunning hatte die UBS, Co-Leader war die Zürcher Kantonalbank; mit dabei waren auch die Baader Bank und Reichmuth. Mit diesen Unternehmen war Tagesanzeiger.ch/Newsnet noch nicht in Kontakt. Ledermann-CEO Michael Müller nimmt die Partner vorausschauend in Schutz. «Der IPO-Prozess wurde sehr sorgfältig geführt», sagt er.
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http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/29733891
 
Herr Ledermann hat die Zeichen der Zeit erkannt und nachdem die Immobilienpreise in den letzten 14 Jahren überproportional zB. zu den Löhnen, gestiegen sind, nun die Hälfte seiner Immobilien zu Höchstpreisen rechtzeitig abgesetzt, als er merkte, dass er seine Firma nicht gewinnmaximierend an die Börse bringen konnte. Bravo, Herr Ledermann, ich bewundere Ihren Geschäftssinn und stelle fest, auf welcher Seite die wirklichen Experten sitzen. Kenne seinen CEO persönlich.

 
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